10 août 2020

Les étapes pour négocier son crédit immobilier

Plusieurs raisons incitent les emprunteurs à négocier leur crédit immobilier, que ce soit pour un achat de résidence principale, secondaire ou locative. Pour faire simple, la négociation de ce type de prêt permet soit de diminuer sa mensualité, soit de baisser sa durée de remboursement, ou encore les deux possibilités. Pour cela, le mot d’ordre est « comparer » ! Cette étape permet de faire jouer la concurrence entre les organismes de prêt afin d’obtenir un taux exceptionnel et de meilleures conditions de financement. C’est pour ces raisons qu’il est non seulement possible de négocier son prêt immobilier, mais il est surtout conseillé de faire cette démarche.

Les différentes raisons de négocier son prêt immobilier

Négocier un crédit immobilier permet au moins de bénéficier de 0,2% de son intérêt général. Cette étape offre ainsi l’opportunité de gagner un peu d’économie sur son crédit. En recherchant un bon organisme de crédit immobilier adapté à ses besoins, il sera beaucoup plus facile de réaliser quelques dizaines de milliers d’euros d’économie. Toutefois, il faut noter que négocier un prêt immobilier dépend de certains critères à ne pas prendre à la légère. Il y a par exemple les pénalités de remboursement anticipé, la modularité des échéances, le type du taux à choisir et les assurances emprunteurs.

Pour mieux négocier son prêt immobilier, il vaut mieux laisser l’organisme de crédit proposer son offre. Durant cette étape, il s’avère essentiel de rester prudent et de laisser le prêteur décidé de sa proposition de taux. Ensuite, il est possible de lancer une contre-proposition, en tenant compte des éléments suivant : la négociation des pénalités de remboursement anticipé, la négociation du taux, la négociation de la modalité des échéances et enfin, la négociation des assurances emprunteurs.

La négociation des pénalités de remboursement anticipé

Cette étape représente une indemnisation réservée à l’organisme de prêt lorsque l’emprunteur décide de solder son prêt immobilier avant son échéance. Ces pénalités sont en général plafonnées à 3 % du capital restant dû. Cependant, elles peuvent aussi correspondre à la somme des 6 mois d’intérêts à venir dont on prend en compte le montant le plus petit.

Concernant les conditions de négocier les pénalités de remboursement anticipé du prêt immobilier, celles-ci restent uniquement valables si :

• Il y aura lieu une revente du bien immobilier dans 7 ans. Sur ce, il devrait faire inscrire au contrat que les pénalités ne seront plus effectives au bout de 7 ans ;
• Finalement, il a l’intention de conserver son bien. Il doit en profiter afin de proposer à l’organisme financier un allongement de la durée d’application des pénalités, contre une réduction du taux initialement proposé.

La négociation du taux d’un crédit immobilier

Le taux joue un rôle important pour négocier son crédit immobilier parce que l’ensemble des calculs du montant à obtenir en dépend pratiquement. Pour avoir une idée, les organismes de prêt proposent trois catégories de taux en fonction de ses besoins :

• Le Taux Fixe : le plus proposé au grand public. Ce type de taux reste invariable durant toute la durée du prêt. Le taux fixe est idéal pour ceux qui n’ont pas l’intention de revendre.
• Le Taux variable. Comme son nom l’indique, il peut être à la hausse ou à la baisse, tout en restant dans une fourchette bien déterminée. Lorsque l’emprunteur a opté pour un taux variable, il n’a pas le droit de négocier des pénalités de remboursement anticipé. Le taux variable est vivement recommandé si on a l’intention de revendre à court ou moyen terme.
• Le Taux mixte ou hybride. Ce genre de taux détient une partie variable et une partie fixe. Son principal atout, c’est qu’il offre la possibilité de négocier la nature du taux de son prêt immobilier.

Par exemple, si l’emprunteur a opté pour un taux variable, le prêt doit lui accorder un taux d’entrée plus bas que la moyenne du marché des taux fixes. Celui-ci s’appelle le « taux d’appel ». Grâce à cette prestation, l’emprunteur peut bénéficier d’un taux avantageux lorsque la durée de révision est longue.

La même règle s’applique en cas d’un taux mixte ou hybride, c’est-à-dire que l’emprunteur est contraint de demander à ce que la partie fixe dispose d’un taux inférieur à la moyenne du marché, en tant que taux d’appel.

La négociation de la modularité des échéances

Négocier la modularité des échéances ne peut être que bénéfique pour l’emprunteur. Et pour cause, son contrat lui permet de prévoir qu’il a le droit d’augmenter le montant de ses mensualités afin de diminuer la durée de remboursement, et donc le coût de l’opération.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, lorsque l’emprunteur décide d’augmenter le montant de ses remboursements, cela représente une faille pour l’organisme de crédit immobilier parce que cette initiative provoque directement un certain manque à gagner sur le long terme. S’il n’accepte pas qu’une faible modularité, l’emprunteur doit lui demander de faire un effort sur le taux afin de compenser les échéances peu concernées par la modularité.

La négociation des assurances emprunteurs

D’une manière générale, tout prêt immobilier doit souscrire une assurance en cas de situation mettant l’emprunteur dans l’incapacité ou la difficulté de payer ses remboursements. Celle-ci peut être la perte totale et irréversible d’autonomie, l’invalidité permanente totale, l’incapacité temporaire totale, l’invalidité permanente partielle, l’invalidité temporaire partielle ou encore le décès. C’est la raison pour laquelle négocier ses assurances emprunteurs s’avère intéressant parce que :

• Le prêteur inclut dans leurs prestations des assurances et le conseiller clientèle bénéficie d’une commission pour chaque assurance interne souscrite ;
• Toutefois, il faut noter que les assurances emprunteurs souscrites en dehors de l’établissement prêteur sont souvent moins chères ;
• En plus de cela, l’organisme prêteur n’a pas le droit de refuser une assurance externe si son contrat de prêt immobilier présente un niveau de garantie équivalent que celui du contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Néanmoins, le prêteur a le droit d’appliquer le taux qu’il désire.

En somme, l’emprunteur est donc obligé de rechercher une assurance externe moins chère que celle du prêteur, puis revenir lui demander de faire un effort sur le taux en récompense de la souscription de sa garantie.